EL CONTRATO DE ARRAS




Las arras o el contrato de arras pueden definirse como un pacto privado entre las partes mediante el cual, a través de la entrega de una cantidad de dinero se garantiza o pretende garantizar el cumplimiento de una obligación. En la práctica es más habitual que este tipo de pacto medie para la formalización de compraventas, concretamente de bienes inmuebles.


Suelen recogerse por escrito en un documento redactado conforme a las pretensiones de las partes del contrato, con anterioridad al negocio jurídico que se quiere garantizar. Es importante examinar y entender el contrato de arras, pues cuando se firma, su contenido tiene consecuencias y repercusiones para las partes.



TIPOS DE ARRAS

Existen 3 tipos de arras: las confirmatorias, las penitenciales y las penales.


  • Las arras confirmatorias: el comprador entrega un importe como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. Esta cantidad entregada, será rebajada del precio final. Cualquiera de las partes puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución (reclamando daños y perjuicios) si la otra parte incumple sus obligaciones.


  • Las arras penitenciales: este tipo de arras es el mas utilizado en la practica, sobretodo en las compraventas de inmuebles. Se encuentran reguladas en el articulo 1.454 del Código Civil, y también pueden ser llamadas arras de desistimiento. Con este tipo de arras, el comprador entrega igualmente una cantidad de dinero que será descontada del precio final, y cualquiera de las partes puede desistir libremente del contrato. Sin embargo, el desistimiento acarrea ciertas consecuencias:

  • Si desiste el comprador: éste pierde la cantidad entregada, y no tiene obligación de cumplir con los pactos del contrato.

  • Si desiste el vendedor: éste tiene obligación de devolver al comprador el doble de la cantidad entregada en concepto de arras, y tampoco tiene obligación de cumplir el contrato.

  • Las arras penales: en este caso, la parte que cumple con sus obligaciones puede exigir a la parte incumplidora el cumplimiento del contrato, teniendo derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados y debidamente probados; o puede escoger la resolución del contrato, siendo las arras una pena o sanción, pudiendo ser devueltas duplicadas si así se ha pactado por las partes.


EJEMPLOS

Una persona (A) vende un piso por 100.000 €, estando otra persona (B) interesada en su compra.


(B) entrega en concepto de arras la cantidad de 2.000 €.


Por lo tanto:

  • Confirmatorias:

  • Si se formaliza el contrato, el comprador (B) solo tendrá que pagar 98.000 €.

  • Si el vendedor (A) desiste, el comprador (B) podrá obligar a (A) a que le venda el piso entregando 98.000 €, o cancelar la oferta reclamándole todos los daños y perjuicios (p.e: los gastos de desplazamiento, tasaciones, honorarios de profesionales externos, etc).

  • Si el comprador (B) desiste, el vendedor (A) podrá obligar a (B) a que le pague los 98.000 € por el piso, o renunciar a la venta reclamando a (B) todos los daños y perjuicios ocasionados.


  • Penitenciales:

  • Si se formaliza el contrato, el comprador (B) solo tendrá que pagar los 98.000 € faltantes.

  • Si el vendedor (A) desiste, tendrá que devolver al comprador (B) 4.000 €.

  • Si el comprador (B) desiste, habrá perdido 2.000 €.


  • Penales:

  • Si se formaliza el contrato, el comprador (B) solo tendrá que pagar 98.000 €.

  • Si el vendedor (A) desiste, el comprador (B) podrá obligar a (A) a que le venda el piso entregando 98.000 €, o cancelar la oferta reclamándole todos los daños y perjuicios (p.e: los gastos de desplazamiento, tasaciones, honorarios de profesionales externos …). Devolviendo igualmente las arras, duplicadas si así fue pactado.

  • Si el comprador (B) desiste, el vendedor (A) podrá obligar a que (B) le pague los 98.000 € por el piso, o renunciar a la venta reclamando a (B) todos los daños y perjuicios ocasionados, quedándose las arras en concepto de pena o sanción.



Por lo tanto, si se quiere vender o comprar un inmueble, es importante conocer las diferentes obligaciones a las que se compromete cuando firma un contrato de arras. En GJB Abogados, les ofrecemos un asesoramiento completo para que vender o comprar un piso no se convierta en un quebradero de cabeza. Puede llamarnos al 961047058 o ponerse en contacto con nosotros rellenado el formulario de contacto, y un abogado especialista le asesorará.

 

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